현재 중국의 부동산 부채... +6

(2022년 7월 15일  중국 베이징의 한 아파트 건설 현장 모습)

1. 중국의 부동산 부문은 중국 전체 GDP의 25%를 차지하고 있다. 그러나 중국 부동산 부문의 성장은 빚(부채)를 계속 필요로 한다.

2. 2023년 1월 3일 중국 LGFV(지방정부 자금조달 기구)는 지방정부인 구이저우성의 부채 구조조정 계획에 따라 23억달러(원화 2조 9221억 5,000만 원) 상당의 대출금을 상환 연기했다. 20년 뒤로 미뤘다.

3. 중국의 LGFV가 갖고 있는 드러난 부채 약 60조위안(1경 1,167조 8,000억 원)이며 드러나지 않은 부채는 더 많은 것으로 보인다. 정확히 얼마나 많은 부채에 시달리고 있는지 알 수 없다.

중국LGFV는 중국 지방 정부의 인프라 개발 프로젝트 자금을 지원하고 경제 성장을 촉진하기 위해 중국정부가 통제하는 기관이다.

4. 중국의 비금융 부문 부채는 2022년에 약 52조 달러, 즉 GDP의 295%로 증가했다. 

중국 기업 부문 차입은 LGFV 부채를 제외하고 2022년 2분기 GDP의 약 128%에 해당한다. 중국 총 부채의 가장 큰 부문을 차지하고 있다.

5. 중국 지방정부의 LGFV는 수익감소를 피하기 위해 2022년에 공격적으로 토지 매입을 시작했다. LGFV는 레버리지를 이용하여 공격적으로 부동산 시장을 흔들었다. 그러나 중국 중앙정부는 이러한 중국 지방정부의 행태에 급제동을 걸었다. 많은 사람들이 LGFV의 방식이 위험을 더 강화할 것이라고 경고하고 있는 와중에 나온 중국 중앙정부의 통제였다. 

(2022년 7월 27일 중국 상하이의 주택 건설 현장 모습)
 

6. 한편, 중국 부동산 개발업자들이 심각한 유동성 경색을 겪자, 일부 중국인들은 모기지 상환을 거부하는 운동을 펼쳤다. 중국 정부는 이러한 행동이 조직적으로 나타난 것으로 보고 당황했다.

7. 2023년 1월 새해가 밝았다. 중국 중앙정부는 제로 코로나 정책에 올인한다. 그리고 제로나 코로 정책의 실시와 함께 중국 부동산을 구하기 위한 약속을 했다. 

8. 2023년 중국의 제로 코로나 정책 하에서 진행하는 부동산 정책은 2022년까지 유지했던 부동산 부문의 레드라인 정책을 뒤짚는 행동이었다.

9. 결국 중국의 부동산 디레버리징 작업과 "부채 주도의 부동산 성장 모델"을 포기 하려던 중국 정부의 결연한 의지는 중국 경제에 너무 과분한 이상적인 것이었다.

10. 2022년 중국 인구는 1960년대 이후 처음으로 "마이너스 인구 성장"을 기록했다.

11. 1선급의 도시가 아닌 낮은 급의 도시들에 대한 주거공간 수요는 이미 둔화됐다. 그리고 인구 감소는 주택수요의 추가적인 둔화를 의미한다.

12. 중국 인구의 급속한 고령화는 재정 적자 심화와 지방정부의 복지 지출의 부담을 가중 할 것이다.

13. 한편, 2023년 중국 지방정부는 7조 5000억 위안(1395조 9750억 원에 해당)의 부채를 발행할 예정이다. 이중 상당한 금액은 인프라 프로젝트에 투자될 예정이다. 7조 5000억 위안은 사상 최고 금액에 해당한다. 그리고 2023년 중국 지방정부 부채의 40% 이상은 5년 이내에 만기가 도래할 것이다. 

14. 중국의 부채 버블과 결합된 중국 부동산 부문 시장은 중국 경제에 엄청난 충격을 줄 뇌관으로 남아 있다. 만약 중국 경제에 위기가 정말 닥친다면, 중국 지방 정부와 국영기업들은 재정 압박에서 벗어나기 위해 결국은 고속도로와 같은 현금을 창출하는 비지니스들을 매각하기 시작할 것이다. 이를 막기 위해 중국 중앙정부는 또 개입하여 부채 악순환을 지속할 것이다.

(소득 대비, 중국과 미국 주요 대도시 지역 주택가격 비율 : 중국 선전이 소득대비 집값이 가장 비싸고, 그 다음이 상하이, 세 번 째로 비싼 곳은 베이징이다.)

15. 중국 대부분의 도시에서는 소득으로 주택 비용을 제대로 충당하기 어렵다. 이는 많은 국가들이 겪는 문제지만 세계 2위의 경제 규모를 가진 중국에서 심각한 문제이다. 

16. 한편, 중국의 부동산 하락에 대해 일부 전문가(China: The Bubble that Never Pops의 저자)는 이런 주장을 하고 있다.

"중국 정부는 부동산의 급격한 하락을 원하지 않을 것이다. 더 오래 지속되면서 천천히 하락하길 원할 것이다. 중국 정부는 통제된 상태 아래에서의 부동산 디플레이션을 추구하고 싶어할 것이다. 하지만 부동산으로 인한 시스템적 위기 없이 경제를 고려한다면, 중국 정부는 부동산 가격이 하락하는 것보다는 중국인들의 소득이 증가하길 원할 것이다. 집값이 25% 하락하고 많은 중국인들이 집을 팔기 시작한다면 중국은 구조적 위기에 빠진다."

17.  중국 정부는 이제 부동산 가격 하락을 제한하는 정책을 시행하고 있다. 2022년 하반기부터 중국 소도시를 중심으로, 부동산 개발업자가 부동산 가격을 15% 이상 인하하지 못하도록 통제했다.

18. 중국 경제에서 중국의 부동산 시장은 매우 중요하다. 중국의 신규 주택 시장 규모는 2조 4,000억 달러이고, 기존 주택(신규 주택이 아닌, 시장에 나오기 전의 기존 주택)은 52조 달러에 이르는 것으로 추정된다. 중국 부동산은 중국 가계주체의 자산에서 거의 80%를 차지하고 있다.

19. 중국의 베이징에 있는 최고 의사결정권자들은 이제 자신들이 너무 지나쳤음을 인식하고 있다. 그러나 정책 방향이 설령 옳았더라도 일부(?) 중국인들은 집을 구입할 능력에 개선이 없이 이뤄지는 것을 보고 '중국 정부의 쇼'로 바라보고 있다.

20.끝