앞으로 아파트 재건축 안 된다는 것을 이해해야 노후대비를 할 수 있소. +12

"두껍아 두껍아 헌 집 줄께, 새 집 다오"

어릴 때 모래 장난할 때 한 번씩은 불러봤을 노래인데, 우리나라 아파트 재건축의 현실을 그대로 보여주는 가사입니다.

즉, 자기 돈으로 재건축하는 것이 아니라 남의 돈으로 재건축하는 것이죠.

그러기 위해서는 반드시 용적률 상향을 통한 가구수 증가가 필요합니다.

예컨대 1500세대 단지를 2500세대 이상으로 부풀려야 하는 것이죠.

문제는 앞으로 인구감소 때문에 이게 어렵다는 것입니다.

인구감소를 얘기하면, 서울과 수도권은 계속 인구가 몰리기 때문에 괜찮다고 자꾸 얘기하는데, 아래 그림과 같이 통계청에서는 그렇게 보지 않는 것 같네요.

원만하게 재건축이 진행되려면, 인구가 급격하게 늘어도 여러 가지 이유로 사업추진이 쉽지 않은데(가장 큰 문제는 교통, 학교, 상하수도, 폐기물 처리 등 기반시설 문제), 이렇게 인구가 오히려 줄어버리면 재건축 사업성이 아주 예외적인 경우를 제외하고는 나올 수가 없습니다.

저는 장기적으로 우리나라가 일본식 장기침체를 겪을 가능성이 매우 크다고 생각합니다만, 그 문제가 없다고 하더라도 우리나라 아파트 가격구조는 이러한 재건축 불가로 인한 감가상각 때문에 중대한 변화가 생길 겁니다.

바로 신축 분양아파트 가격과 구축 아파트 가격이 따로 간다는 거죠.

신축 분양아파트 가격은 물가상승률에 따라 장기 우상향하더라도, 구축 아파트는 감가상각을 반영해서 연식이 오래될 수록 점차 가격이 우하향하게 될 것입니다.

(실제로는 통화량 증가가 얼마나 되는가에 따라 명목가격이 얼마라도 상승하다가 내려갈 수도 있습니다만, 결국 종착지는 정해져 있습니다)

그 시점이 10년 후가 될 지 15년 후가 될 지 모르지만, 지금 40대가 노령기를 맞이하는 30년 안에는 무조건 일어나게 될 일이라고 봅니다.

그렇다면 이런 예측을 토대로 지금 무주택 실수요자들이 어떤 대응을 해야 하는가를 생각해 보겠습니다.

1.  무조건 하루라도 빨리 아파트를 사 두는 것이 이익이라는 얘기는 완전히 헛소리가 되는 겁니다.

한 번 고점에 물리면 다시 그 가격을 회복하지 못할 수도 있으니, 지금 가격에 거품이 있지 않은지 잘 살펴야 합니다.

힘들더라도 허리띠 졸라매고 대출 원리금 갚다보면, 노후에 든든한 자산이 된다는 것도 완전히 틀린 얘기가 됩니다.

노후에 남는 것은 아무도 가격을 쳐주지 않는 썩다리 아파트 한 채일 뿐이니까요.

2. 새 아파트 현관문을 열고 들어가는 순간부터 감가상각이 시작됩니다.

그래서  무주택자들은 신축 아파트만 구입하려 하고, 구축 아파트의 거래는 점차 줄어갈 것입니다.

모두 지금 일본에서 실제로 일어나고 있는 일이죠.

3. 구축 아파트 감각상각이 현실화되면, 전세제도는 존속될 수 없습니다. 자선사업이 되니까요.

결국 여력이 있는 임대인은 월세로 돌릴 것이나, 갭투자라서 여력이 없는 임대인은 집을 매각할 수 밖에 없는데,

이것이 단시일에 몰리면 강력한 아파트 가격 하방압력이 될 수 있습니다.

4. 전세가 사라지면, 월세만 남을 것이기 때문에, 결국 자가 아파트를 소유할 지 여부는 대출원리금 상환액과 월세액의 비교평가를 통해 결정해야 할 것입니다.  명심해야 할 것은 집 한 채에 모든 자산을 몰빵했다가는 노후에 쪽박찰 수 있다는 것입니다.

아파트구입 비용을 제외하고서도 노후대비를 위해 별도로 상당한 금융자산을 축적해야 합니다.

자산비중에서 부동산이 차지하는 비중을 50% 아래로 줄여야 하고, 이는 수요와 공급 중에 부동산 수요를 더욱 감소시키는 요인이 되어, 장기적으로 아파트 시장의 균형가격을 끌어내리는 압력으로 꾸준히 작용하게 될 것입니다.

저의 이러한 생각이 맞는 지 틀린 지 한번 쯤은 곰곰히 생각해 보는 것이 무주택 실수요자와 2030 젊은 세대에게 꼭 필요하다고 생각합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.