실 거래가 25억에 팔리는 강남 은마아파트 재건축 난이도가 어려운 이유를 araboza +23

대치동의 최대단지이며 재건축의 화신인 은마아파트

그런데 실제 부동산 업계에선 은마 재건축 난이도가 매우매우 높다고 하지 

1. 너무 대단지에다 용적률문제

30평형의 대지지분은 14.6평, 35평은 16.3평이라고 함

4424세대인데다 용적률도 높은편이고 이러면 종상향해서 주상복합 올리지 않는 이상 사업성이 크게 안나오는편

그리고 저렇게 거대한 세대에다 재건축으로 그 규모가 더 커진다면 교통문제부터 해서 해결해야 할 사안이 한두개가 아닌지라 세대수 늘여주는게 힘듦 1대1 재건축? 지금 460세대인 첼리투스가 10년전에 5.4억 분담금 냈는데 얼마나올지 

2.평형 배분문제

이렇게 평형차이가 얼마 나지않는다면 소형:대형을 보통 재건축시 3:2 비율로 배분할때 조합원간 갈등이 커져

어째저째 기부채납하고 종상향해서 6000세대 (실제론 교통대란때문에 절대 이만큼 안해주겠지만 가정하자)로 잡을시 2400등 안에 들어가야 40평형대 신청할수있고 안정권은 2000등~1800등 안

근데 이거 배분하는 기준이 종전자산 가격에다 비례율 곱한 권리가액 순서. 그러면 35평 비선호동/비선호층과 30평대 속칭 로얄동의 권리가액 겹치게 되는 사태가 나타남 이러면 중대형평수 받기위해서 또 갈등나타나지 아예 이전부터 중대형이 많은 세대면 권리가액차도 많이나서 덜한데 이렇게 애매하게 나면 ..

3. 최종보스 은마상가

둔촌주공 이번에 그사단난게 상가 권리쪼개기에서 시작됨

근데 은마상가는 상가점포만 700여개에 유동인구도 많아서 수익이 대단함. 그래서 상가쪽은 재건축 반대하는지라 

첼리투스나 과천 써밋처럼 떼내버리고 하기엔 상가 입김이 너무 세고 원하는대로 다 들어주자니 이건 감도 안오는판이고

아마도 은마는 이제 동 한두개 무너지기 전까진 재개발 불가능함