[본론] 이제부터 왜 세입자가 전세사기에 당하는지 알아보겠다. 전입신고를 하면 집이 나중에 경매에 넘어가더라도 세입자가 1순위가 되어 경매가 끝난 후에 전세금을 돌려받을 수 있다. 그런대 전입신고는 당일날 효력을 가지는 것이 아니고 다음날 0시에 효력이 발생한다. 이렇다보니까 집주인은 다음날 0시 전에 은행에 가서 집을 담보로 근저당을 설정하면 세입자의 전세금이 근저당에 밀리게된다. 집주인이 빚을 못갚으면 당연히 은행에서 집주인에게 빚을 갚으라고 할 것이고 집은 경매에 넘어가고 경매 대금은 은행에서 가지게 된다.
간단정리 전입신고는 당일날 효력이 아니고 다음날 0시에 효력. 사기꾼들은 전입신고 신청한날 근저당 설정을 함. 근저당 효력은 당일날 발생하기 때문에 전세금은 후순위로 밀리게됨.
[결론] 전세금 사기를 당하지 않으려면 첫번째는 실제 집주인과 거래를 하고 전세계약서에 특약을 표기한다. "전입신고 이전에 근저당 설정은 인정하지 않으며 만약 이를 어길시 전세금의 2배를 임차인에게 돌려준다." 이렇게 특약을 설정하면 은행에서 담보대출 승인을 내주지 않는다. 또한 담보대출을 해줬더라도 전세계약 사기로 세입자에게 상당히 유리하게 법이 진행되어 안전하게 전세금을 돌려받을 확률이 높아진다.
두번째는 전세대출을 받으면서 보증보험에 가입해야한다. 보증보험 가입은 집주인의 승인이 필요하다. 그런대 갭투자 사기꾼들이나 은행 블랙리스트들은 보증보험 가입이 거절되기 때문에 집주인이 안해주는 경우가 많다. 보증보험 가입 안해주면 절대 그 집을 계약해서는 안된다. 보증보험 HUG 추천
전세자금은 서민들에게 평생 모은 자산인대 한번의 실수로 전재산이 날아가는 우를 범하지 않기 위해서는 전세계약의 신중의 신중을 가해야된다.
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